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Nas grandes cidades universitárias da Europa, os estudantes deparam-se repetidamente com o mesmo obstáculo: a escassez de camas disponíveis. Esta realidade é tão preocupante que a União Europeia de Estudantes (ESU), organização que representa mais de 20 milhões de jovens em 40 países, classifica a situação como uma emergência habitacional capaz de comprometer os alicerces de um ensino superior verdadeiramente equitativo [1].
Perante este cenário, há uma solução que tem vindo a ganhar consistência nos mercados mais dinâmicos e não passa por construir mais do mesmo, mas sim por construir de uma forma completamente diferente.
Os estudantes procuram alojamento perto das universidades, a preços acessíveis, mas a oferta de residências construídas especificamente para esse fim é insuficiente: a procura cresce, a oferta não acompanha, e o défice agrava-se ano após ano.
As suas limitações são bem conhecidas: prazos de execução prolongados, custos elevados, vulnerabilidade a condicionalismos climáticos e laborais e uma produção significativa de desperdício. Para os promotores e investidores de PBSA (Purpose-Built Student Accommodation)- residências exclusivamente concebidas para alojar estudantes-, há ainda um fator adicional que agrava o problema: o calendário académico é inflexível. Falhar a entrega de um projeto poderá significar perder um semestre inteiro de rendimento.
É este conjunto de pressões que tem vindo a impulsionar a construção industrializada -também designada por offsite – como uma resposta racional e cada vez mais adotada, já não sendo encarada como uma simples alternativa. Em 2025, o mercado europeu de construção industrializada aplicada à educação e ao alojamento estudantil representou 31,2% do total [2], um valor expressivo que, ainda assim, não responde a todas as necessidades reais.
Na construção industrializada, as unidades habitacionais são produzidas em ambiente industrial, sob condições rigorosamente controladas. Posteriormente, são transportadas para a obra já praticamente concluídas, incluindo casas de banho, cozinha e revestimentos interiores. Em simultâneo, enquanto estes módulos são produzidos, as fundações avançam em paralelo no terreno.
Os resultados são expressivos: a construção offsite permite reduzir os prazos de entrega em 30% a 50% face à construção convencional, assegura maior previsibilidade de custos e limita o desperdício de materiais [3].
Assim, a PBSA revela-se particularmente adequada a este modelo. Ao contrário de outras tipologias de edifícios, as residências universitárias tiram proveito de uma lógica altamente repetitiva: por norma, os quartos são idênticos entre si, as instalações sanitárias são estandardizadas e os layouts são simétricos. Esta uniformidade é exatamente o que torna a produção em série eficiente. Cada módulo sai da fábrica certificado, testado e pronto a montar, com uma qualidade controlada industrialmente e independente das condições do estaleiro.
A Comissão Europeia enquadra a construção industrializada como um dos principais instrumentos para acelerar a entrega de habitação acessível na União Europeia nos próximos anos [4]. Em linha com este enquadramento institucional, a Mordor Intelligence salienta, num relatório de janeiro de 2026, a adoção de construção modular e as certificações ESG como motores-chave do crescimento no mercado europeu de alojamento estudantil, com impacto direto na capacidade de oferta [5].
Não estamos perante uma promessa futura. Em vários países da Europa, existem já residências universitárias construídas com métodos industrializados que se encontram plenamente operacionais.
No Reino Unido e na Irlanda, a PBSA é atualmente um dos segmentos mais dinâmicos da construção modular [4]. Um exemplo ilustrativo é o Dyson Institute of Engineering & Technology, em Malmesbury, que integra uma aldeia universitária composta por mais de 60 unidades habitacionais individuais. Estes módulos foram pré-fabricados em offsite e posteriormente montados numa configuração que articula espaços sociais, salas de estudo e áreas comuns [6].
Já na Noruega, a Unihouse – parceira oficial da Bond Housing Systems e uma das maiores produtoras europeias de construção modular, com capacidade para 2.000 módulos por ano e projetos em vários países europeus– concluiu, em 8 meses, em Trondheim a residência universitária Dromitories Persaunet. Estes três edifícios de cinco pisos cada contam com 89 apartamentos, foi projetado e executado com tecnologia modular e entregue com acabamentos chave-na-mão [7]. Os módulos foram fabricados na Polónia e montados no local, uma logística que a Unihouse já replicou em múltiplos mercados europeus.
Estes projetos não constituem exceções, mas sim exemplos de uma tendência consolidada nos mercados europeus mais maduros, onde a construção industrializada de PBSA é já uma prática corrente.
Em Portugal, o défice de residências de estudantes é igualmente significativo. Segundo dados da WORX Real Estate Consultants [8], a taxa de cobertura nacional é de apenas 8%, valor que, quando ajustado à procura efetiva de estudantes deslocados, não ultrapassa os 22%. Em Lisboa e Coimbra, a situação é ainda mais crítica, com a cobertura a descer para cerca de 7%. Este contexto torna-se mais exigente perante a crescente procura de estudantes internacionais, que aumenta cerca de 14% ao ano, num universo superior a 448 mil alunos no ensino superior.
Apesar deste cenário, existe um enquadramento de resposta pública. O PNAES (Plano Nacional para o Alojamento no Ensino Superior) prevê um investimento de 516 milhões de euros e o PRR estabelece a meta de criação ou reabilitação de 18 mil camas até 2026 [9]. No entanto, a execução tem ficado aquém dos objetivos definidos. Em Lisboa, por exemplo, foram aprovados 41 projetos entre 2022 e 2026, correspondendo a cerca de 5.992 camas, mas muitos enfrentam riscos de não concretização devido a entraves regulatórios e ao aumento dos custos de construção [10]. Em paralelo, o investimento privado demonstra dinamismo, com a WORX a registar 805 milhões de euros aplicados em alojamento estudantil desde 2019 [8]. Ainda assim, apesar do interesse crescente do mercado, persistem dificuldades na concretização efetiva da oferta.
A construção industrializada não resolve a burocracia, mas responde diretamente a dois dos principais obstáculos operacionais: o prazo e a previsibilidade dos custos. Para os operadores internacionais já presentes em Portugal, habituados a mercados onde o offsite é uma prática consolidada, a adoção deste modelo é critica. O que falta, sobretudo, é uma maior familiarização do setor com esta solução e o seu reconhecimento como uma alternativa viável e recorrente, e não apenas como uma abordagem pontual ou excecional.
03 de julho de 2026.
Fontes:
[10] Real Estate Lisbon – “Lisbon Student Housing: 41 Projects Approved, But Bureaucracy and Costs Stall Development” (fevereiro 2026). https://www.realestate-lisbon.com/news/investment-insights/lisbon-student-housing-41-projects-approved-but-bureaucracy-and-costs-stall-development
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